No Blog Title Set

Zamożny i w podeszłym wieku? Inwestorzy w nieruchomości już dawno przestali pasować do tego stereotypu. Coraz więcej młodych ludzi kupuje mieszkania jako inwestycję. 2500 euro netto miesięcznie to zazwyczaj minimum.

W Niemczech osoby wynajmujące mieszkania nie cieszą się szczególną popularnością. Wielu ludzi kojarzy się to z bezlitosnymi rekinami i ten wizerunek jest chętnie podtrzymywany również przez część polityki. Jednak ten stereotyp w bardzo niewielu przypadkach odpowiada rzeczywistości. Około 60 procent niemieckich mieszkań na wynajem jest własnością prywatną, w Niemczech jest około siedmiu milionów właścicieli, a ci z kolei stanowią przekrój społeczeństwa i wszystkich grup wiekowych. Również pod względem struktury majątkowej i dochodowej wynajmujący odzwierciedlają średnią niemiecką. Dlatego tym bardziej interesujące jest, że w ostatnich latach nastąpiły pewne zmiany wśród inwestorów. Dostarczają one informacji na temat struktur właścicielskich w nadchodzących latach i dekadach.

Inwestorzy w nieruchomości są coraz młodsi

Uderzające jest to, że wejście na rynek nieruchomości na wynajem jako inwestycja następuje coraz wcześniej. Obserwujemy, że w międzyczasie również wielu inwestorów poniżej 30 roku życia kupuje mieszkanie na wynajem. Osoby rozpoczynające karierę z dwu- lub trzyletnim doświadczeniem mają ze zrozumiałych względów mniejszy budżet do dyspozycji, ale niskie stopy procentowe nadal sprawiają, że długoterminowe finansowanie jest przystępne. Z około dziesięcioprocentowym kapitałem własnym można kupić wynajęte mieszkanie w segmencie podstawowym za około 200.000 do 250.000 euro i często nawet generować początkowe miesięczne nadwyżki.

Bankom finansującym, kasom oszczędnościowym i towarzystwom ubezpieczeniowym podoba się decyzja o wykorzystaniu nieruchomości jako lokaty kapitału – o wiele bardziej niż to, że młodzi ludzie chcą spełnić swoje marzenie o posiadaniu własnego mieszkania w młodym wieku. Banki dokonują rozróżnienia pomiędzy finansowaniem nieruchomości na cele inwestycji kapitałowych a finansowaniem inwestycji w nieruchomości na własne potrzeby. Jest to całkiem zrozumiałe: dom zamieszkiwany przez właściciela jest zawsze również dobrem konsumpcyjnym, podczas gdy mieszkanie wynajmowane jest przede wszystkim inwestycją kapitałową.

W zależności od struktury wiekowej, w ostatnich latach nastąpiły również pewne zmiany w konstelacjach nabywców. Jako inwestorów w nieruchomości zwykle wyobrażamy sobie małżeństwa w górnym segmencie wiekowym i wyższym segmencie płacowym, które chcą stworzyć efektywne podatkowo rezerwy na swoją emeryturę z wysokim współczynnikiem kapitału własnego. W większości przypadków wysoki udział kapitału własnego jest możliwy, ponieważ nabywcy otrzymali świadczenia z tytułu zapadalności polis ubezpieczeniowych na życie lub umów oszczędnościowych w kasach mieszkaniowych.

Tak jak nasze społeczeństwo zmodernizowało się i odmłodniało w ostatnich latach, tak samo zmieniły się struktury kupujących. Kobiety, na przykład, dokonują zakupów zbiorowych, aby zbudować niezależną pozycję finansową. Siostry decydują się zainwestować w nieruchomość przeznaczoną na wynajem i w ten sposób podwoić swój kapitał własny. Nierzadko mamy do czynienia z inwestycjami międzypokoleniowymi. Gdy babcie kupują mieszkanie razem z wnukami, może to przynieść niemałe korzyści w zakresie prawa spadkowego i podatkowego.

Coraz częściej również koledzy i znajomi łączą się w spółki cywilne (GbR), aby zainwestować w nieruchomość. Zaletą tego rozwiązania jest to, że w przypadku późniejszego odejścia jednego ze wspólników zamiast nieruchomości sprzedawane są udziały w spółce, za które nie płaci się podatku od nabycia nieruchomości. Ponadto sprzedaż udziałów w spółce GbR jest o wiele mniej uciążliwa dla przyjaźni niż często sprzedaż udziałów w nieruchomości.

Faktem jest, że trudno jest zawęzić zawody, jeśli chodzi o struktury nabywców. Wśród pracowników umysłowych istnieje większa skłonność do inwestowania w wynajem nieruchomości jako lokaty kapitału przez pracowników akademickich; wśród osób pracujących na własny rachunek wysoki jest odsetek rzemieślników. We wszystkich przypadkach decydujące znaczenie ma nie tyle poziom wykształcenia, ile wnikliwość i gotowość do prywatnego inwestowania kapitału oprócz ustawowego zabezpieczenia na starość oraz do wykorzystania niskich stóp procentowych jako dźwigni finansowej.

Nic nie działa poniżej 2500 euro netto

Te same minimalne wymagania finansowe mają zastosowanie do wszystkich inwestorów prywatnych. Dla singli progiem do wejścia na rynek nieruchomości jest dochód netto w wysokości ok. 2.500 euro miesięcznie, dla par jest to 3.500 euro. Ma to związek z obliczaniem kosztów utrzymania przez banki, które zanim zgodzą się na zakup nieruchomości pod inwestycję, chcą liczyć na co najmniej 200 do 300 euro nadwyżki w gospodarstwie domowym po odliczeniu wszystkich kosztów. Jednocześnie banki stają się nerwowe, gdy do osiągnięcia ustawowego wieku emerytalnego pozostaje mniej niż dziesięć lat. Wymagany współczynnik kapitału własnego wzrasta wykładniczo z każdym kolejnym rokiem życia, aby spełnić wymagania dyrektywy w sprawie mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Oba parametry mają bezpośredni wpływ na wiek nabywców, z których większość mieści się w przedziale 30-55 lat.

Interesujące w tym kontekście jest to, że istnieją dwie wyraźne różnice, które można bezpośrednio powiązać ze strukturą wiekową nabywców. Obserwujemy następujące dwie tendencje: Im starsi inwestorzy, tym większe nieruchomości. W szczególności osoby uzyskujące podwójne dochody, które pozostały parą w późniejszym wieku, zazwyczaj dysponują większym kapitałem własnym i wyższymi dochodami, co pozwala im na dokonywanie odpowiednio większych inwestycji. Decydującą rolę odgrywa również zbliżający się wiek emerytalny. Ci, którzy inwestują w późnym wieku, już przy zakupie planują późniejsze dochody z wynajmu i dlatego decydują się na większe nieruchomości.

Z kolei dla młodych nabywców decydująca nie jest wielkość nieruchomości, lecz gotowość do podjęcia większego ryzyka. Wynika to zapewne z większej skłonności do inwestowania w akcje i inwestycje w kapitał cyfrowy, ale także z pewnej beztroski związanej z wiekiem. W szczególności, dzięki rozpowszechnieniu porad finansowych w mediach społecznościowych i podcastach, świadomość nieruchomości jako inwestycji znacznie wzrosła wśród młodych ludzi. Dlatego zakładamy, że w najbliższych latach, mimo wszystkich przeszkód prawnych, liczba prywatnych drobnych właścicieli nieruchomości w Niemczech będzie nadal rosła i odmładzała się.

Tłumaczyła: Monika Ciesek

Źródło: https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/typologie-der-immobilienanleger-das-sind-die-wohnungskaeufer-von-morgen/27362240.html