Go to ...

biznes-gospodarka.plportal.pl

Reklama

Polacy uciekają z centrum. Analiza mieszkaniowa polskich aglomeracji


W niniejszym opracowaniu zostaną przedstawione dane GUS z wiodących rynków mieszkaniowych skupionych w największych polskich aglomeracjach: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Łodzi i Trójmiasta. Jako aglomerację określono miasto (miasta) centralne oraz przylegające do nich powiaty.

Jako horyzont czasowy przyjęto ostatnie trzy lata, w tym biegnący rok 2017, dla którego przedstawiono prognozę bazującą na wynikach za pierwsze półrocze. Dane dla roku 2017 dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytkowania zostały wyliczone w oparciu o regułę, opartą o dane z lat poprzednich gdy średnio 58% mieszkań z całego roku było oddawanych w drugim półroczu. Liczba zgłoszeń i pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów rozkłada się natomiast nieomal po równo na oba półrocza kolejnych lat. Prognoza wyliczona jest przy założeniu, że tendencja wzrostowa nie ulegnie w tym roku osłabieniu.

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce

Ogólna sytuacja budownictwa mieszkaniowego w obecnej chwili jest bardzo dobra. Wszystko wskazuje na to, że przewidywane na ten rok oddanie ponad 180 tysięcy mieszkań będzie wynikiem rekordowym w czasie od roku 2005, a więc od momentu wstąpienia Polski do Unii Europejskiej. Najlepszy w tym okresie wynik wynosił dotąd 165 tysięcy mieszkań i został ustanowiony w roku 2008. Z pewnością przyczynia się do tego ogólnie dobra koniunktura gospodarcza oraz stabilny wzrost przychodów mieszkańców. Polska ma wciąż duże zaległości we wskaźnikach powierzchni mieszkalnej przypadającej na jednego mieszkańca w stosunku do krajów wysokorozwiniętych, zatem przy braku negatywnych zdarzeń gospodarczych rozwój budownictwa wydaje się niezagrożony.

W ciągu ostatnich trzech lat poprawie ulegają wszystkie wskaźniki, tj. zarówno liczba mieszkań oddanych do użytku, liczba rozpoczynanych budów, a także liczba pozwoleń / zgłoszeń budowy. Co ciekawe, liczba rozpoczętych budów oraz pozwoleń / zgłoszeń wykazuje większą dynamikę niż liczba oddawanych mieszkań, co pozwala założyć stabilną prognozę na kolejne dwa lata i bicie kolejnych rekordów liczby oddanych mieszkań. Zgodnie z opiniami analityków rynku utrzymanie nawet tak wysokiej jak obecnie liczby oddawanych mieszkań zaspokoi potrzeby mieszkaniowe Polaków najwcześniej za 10 lat.

Jakkolwiek liczbę uzyskanych pozwoleń wraz ze zgłoszeniami można traktować wyłącznie orientacyjnie, gdyż do rozpoczęcia wielu z tych budów może nigdy nie dojść, tak wzrost liczby rozpoczętych budów może wskazywać na dalszy dynamiczny rozwój rynku.

Jak widać w roku 2017 nastąpił znaczny wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania (aż o nieomal 10% więcej niż w 2016 roku) i bardzo duży wzrost liczby rozpoczętych budów (aż o ¼ więcej niż w roku 2016). W sprzyjających okolicznościach gospodarczych olbrzymia większość rozpoczętych budów dobiegnie końca – można więc ten wskaźnik traktować jako obraz dużego optymizmu panującego w branży.

Ogólne wyniki budownictwa mieszkaniowego w aglomeracjach

Prognoza na rok 2017 mówi, iż w rozpatrywanych aglomeracjach zamieszkałych przez ok. 8,5 mln ludzi stanowiących ok. 22% liczby ludności Polski zostanie oddanych do użytkowania nieco ponad 80.000 mieszkań, a więc ok. 42% wszystkich oddanych w Polsce mieszkań. Potwierdza to tezę, iż obecnie budownictwo mieszkaniowe koncentruje się przede wszystkim w dużych miastach i ich okolicach. Także dynamika wzrostu tej liczby (32% w ciągu 2 lat) jest wyższa w rozpatrywanych aglomeracjach, niż w całej Polsce (tylko 10,7%).

Liderem ostatnich 3 lat jest zdecydowanie Wrocław, gdzie oddano aż 35 mieszkań na 1000 mieszkańców, natomiast zdecydowanie najsłabiej stoi budownictwo mieszkaniowe w Łodzi gdzie wskaźnik ten osiągnął wartość jedynie 10,7. Reszta aglomeracji prezentuje zbliżony wynik pomiędzy 24,5 a 28,8 mieszkania na 1000 mieszkańców.

W każdym z porównywanych miast odnotowano inna zmienność liczby oddawanych mieszkań w rozpatrywanym okresie. Największa dynamika widoczna była w Krakowie, ale głównie z powodu stosunkowo niskiej bazy w roku 2015. Natomiast, spodziewany wynik tego miasta w bieżącym roku może być bardzo zbliżony do wyniku Wrocławia, gdzie panuje od lat niezmiennie wysoki poziom liczby oddawanych mieszkań. Najmniejsza dynamika widoczna była w Łodzi, gdzie w roku 2017 liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców jest średnio 3 razy niższa niż w innych dużych aglomeracjach (z wyłączeniem GOP, które zostało pominięte w tym opracowaniu).

Cykl koniunkturalny w poszczególnych miastach może mieć inny przebieg ze względu na lokalne uwarunkowania gospodarczo-społeczne, dlatego wszystkie kolejne dane będą danymi zsumowanymi z całego badanego okresu.

Struktura budownictwa mieszkaniowego z uwagi na rodzaj budynków.

W Polsce w ostatnich latach dominowały praktycznie dwa rodzaje budownictwa: indywidualne oraz z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem (w olbrzymiej większości wielorodzinne), prowadzone przez deweloperów. Pozostałe rodzaje, a więc: spółdzielcze, społeczne, komunalne i zakładowe stanowią margines rynku, nie przekraczając łącznie 3% liczby wybudowanych mieszkań.

Tak jak w skali całej Polski budownictwo indywidualne i pochodzące od deweloperów dostarcza podobną ilość mieszkań, tak w dużych ośrodkach miejskich deweloperzy są odpowiedzialni za zdecydowaną większość oddawanych mieszkań, bo aż za 70,5%, a inwestorzy indywidualni za jedynie 27,5%. Pozostałe grupy inwestorskie odpowiadały tylko za ok. 3% całości rynku i udział ten spada z roku na rok.

Jak widać na bardzo aktywnych rynkach zdecydowanie dominują deweloperzy, przy czym we Wrocławiu odpowiadają oni aż za 78,7% podaży nowych mieszkań, za to w Łodzi, w której buduje się bardzo niewiele stanowią oni mniejszość, z udziałem w rynku na poziomie 42%.

Suburbanizacja w aglomeracjach

We wszystkich polskich aglomeracjach jest wyraźnie widoczne zjawisko suburbanizacji. Polega ona na lokowaniu znaczących inwestycji mieszkaniowych w dużej odległości od centrum ośrodka. Powoduje to powstanie dodatkowych kosztów społecznych wynikających z konieczności pokonywania coraz większych odległości przez mieszkańców w codziennym życiu, konieczności ponoszenia większych inwestycji komunalnych, a także wielu innych niedogodności.

Przyczyny takiego stanu rzeczy są bardzo różne, jednak do głównych zalicza się: relatywnie tańsze nieruchomości na przedmieściach, skłonność do posiadania „domku z ogródkiem”, a także błędne decyzje planistyczne lub ich zupełny brak w kluczowych obszarach. W przypadku niektórych aglomeracji, jak np. w przypadku Poznania dochodzi również wysoka aktywność gmin otaczających miasto w kwestii pozyskiwania inwestorów oraz tworzenia podaży terenów pod budownictwo, co powoduje wzrost konkurencji z miastem centralnym i przenoszenie się mieszkańców bliżej miejsc pracy.

Polskie aglomeracje, posiadające mocno odmienne warunki geograficzno-społeczne borykają się z problemami demograficznymi i suburbanizacyjnymi w zróżnicowanym stopniu. W najlepszej sytuacji przestrzennej znajduje się aglomeracja krakowska, gdzie aż ¾ nowych mieszkań pojawia się w granicach administracyjnych miasta Krakowa. Wynika to zarówno z warunków ukształtowania terenu w okolicznych gminach (teren silnie pofałdowany), jak i struktury własności gruntów (przewaga małych i często już zabudowanych działek). Na przeciwnym biegunie znajduje się aglomeracja poznańska, w której większa część budowanych mieszkań pojawia się na przedmieściach poza granicami miasta, gdzie deweloperzy dysponują nie rzadko działkami o powierzchni kilkudziesięciu hektarów.

Łatwość budowania osiedli wielorodzinnych w okolicach Poznania widać na powyższym wykresie, gdzie w przypadku Krakowa tylko 5,9% inwestycji deweloperskich powstaje poza granicami miasta, a w przypadku Poznania jest to aż ponad 40%.

W przypadku inwestorów indywidualnych zróżnicowanie stosunku budowanych mieszkań w mieście i na przedmieściach jest mniejsze i w każdej z aglomeracji chętniej lokują oni swoje domy poza granicami miasta.

Inwestorzy indywidualni chętniej kupują podmiejskie działki głównie ze względu na możliwość zakupu większej powierzchni za tę samą kwotę, jak i z powodu, że niejednokrotnie dom z ogrodem można wybudować w cenie średniej wielkości mieszkania w centrum miasta.

Nasilenie inwestycji indywidualnych na przedmieściach największe jest w Trójmieście i Poznaniu, a najniższe w Łodzi i Krakowie, przy czym w tym drugim mieście generalnie buduje się bardzo niewiele poza granicami miasta, za to w Łodzi wysoki udział budownictwa indywidualnego na terenie miasta wynika z niskiego udziału w rynku deweloperów.

Autor:
Źródło:

projektinwestor.pl


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

 

About zzz

Reklama

WSPARCIE: propublicobono-rp.org | ffon.pl